Ugovorom o kupoprodaji nekretnine obvezuje se prodavatelj prenijeti pravo vlasništva određene nekretnine na kupca, a kupac se obvezuje prodavatelju za to isplatiti određenu cijenu. Iz ove opće definicije može se zaključiti da se radi o konsenzualnom, dvostranoobveznom i naplatnom pravnom poslu, a za razliku od ostalih ugovora o kupoprodaji koji mogu biti sklopljeni u bilo kojem obliku, ugovor o kupoprodaji nekretnine je formalni pravni posao jer Zakon o obveznim odnosima kao pretpostavku valjanosti zahtjeva da bude sklopljen u pisanom obliku. 

Zakon o obveznim odnosima ne uređuje ugovor o kupoprodaji nekretnine zasebno, već zajedno s odredbama koje vrijede i za ostale ugovore o kupoprodaji koji za predmet imaju npr. pokretnine, ali s određenim specifičnostima. Primjerice, za ugovor o kupoprodaji nekretnine izričito se zahtjeva pisani oblik, nije ga moguće sklopiti s klauzulom o obročnoj otplati cijene i sl.

Cilj ovog ugovora je prijenos prava vlasništva nekretnine, a s obzirom na to da pitanja prava vlasništva nekretnina uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakon o zemljišnim knjigama kao i Zemljišnoknjižni poslovnik, za kvalitetnu izradu odnosno sastav ugovora o kupoprodaji nekretnine potrebno je dobro poznavanje i stvarnog prava i obveznog prava. Potrebno je napomenuti da do stjecanja odnosno prijenosa prava vlasništva ne dolazi već samim sklapanjem ugovora o kupoprodaji niti predajom u posjed. Za prijenos prava vlasništva s prodavatelja na kupca ugovor o kupoprodaji je samo pravna osnova (titulus), a vlasništvo će biti preneseno na kupca tek provedbom odgovarajućih upisa u zemljišnoj knjizi (modus) odnosno brisanjem prava vlasništva s prodavatelja i uknjižbom prava vlasništva na kupca uz ispunjenje svih potrebnih zakonskih formalnosti. Upravo zbog opisanog načina prijenosa prava vlasništva, ali i činjenice da se mahom radi o velikim vrijednostima preporučljivo je cjelokupni proces kupoprodaje nekretnine povjeriti odvjetniku kao stručnoj osobi koja će Vas pravno pratiti od provjere zemljišnoknjižnog stanja, pregovora u vezi sadržaja predugovora ili ugovora o kupoprodaji uz davanje sugestija, pa sve do izrade samog teksta predugovora ili ugovora i završne faze prijenosa prava vlasništva.

Bitni elementi ugovora o kupoprodaji nekretnine su predmet (nekretnina) i cijena. Nekretnina kao predmet ugovora mora biti u ugovoru navedena i opisana točno onako kako je upisana u zemljišnoj knjizi, u protivnom je moguće da zemljišnoknjižni sud odbije prijedlog za uknjižbu prava vlasništva. Cijena kao drugi bitni element ugovora mora biti određena ili odrediva. Osim ovih bitnih elemenata ugovora, u praksi su najčešće potrebne i dodatne klauzule, primjerice o kapari, dinamici i rokovima plaćanja, brisanju postojećih stvarnih prava, uknjižbi založnog prava (hipoteke), pravu prvokupa, ispunjenju različitih uvjeta i sl. Ugovorom je poželjno precizno definirati sve pravne posljedice neispunjenja, neurednog ispunjenja ili zakašnjenja u ispunjenju obveze od strane prodavatelja odnosno kupca. Osnovna obveza kupca je isplatiti prodavatelju ugovorenu cijenu, a osnovna obveza prodavatelja je prenijeti pravo vlasništva nekretnine na kupca. S obzirom da o prijenosu prava vlasništva rješenjem odlučuje zemljišnoknjižni sud povodom podnesenog prijedloga za uknjižbu prava vlasništva (do kojeg u slučaju nedostataka niti ne mora doći), obveza prodavatelja se svodi zapravo na davanje tabularne izjave (u ugovoru ili zasebno), a koja sadržajno znači da prodavatelj kao vlasnik nekretnine dozvoljava kupcu uknjižbu prava vlasništva. takva izjava može u ugovoru biti dana uvjetno ili bezuvjetno. Ugovorom se definiraju i rokovi predaje u posjed nekretnine kupcu.

Prije sklapanja predugovora ili ugovora potrebno je i nužno provjeriti zemljišnoknjižno stanje kako bi se utvrdilo postoji li kakva zapreka za prijenos prava vlasništva – primjerice da li je nekretnina pod ovrhom, postoje li zabilježbe, upisana stvarna prava trećih osoba, postoje li podneseni i još neriješeni prijedlozi za upis (plombe) i sl. Također je potrebno paziti na specifičnosti ukoliko je nekretnina npr. bračna stečevina ili ako je vlasnik maloljetan i sl.

U praksi su najčešće pogreške prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji nekretnine, a koje se ne događaju samo laicima nego nažalost i kvalificiranim osobama slijedeće:

1. Provjera zemljišnoknjižnog stanja

Prvi korak je provjera stanja u zemljišnim knjigama kako bi se utvrdilo da je nekretnina upisana kao vlasništvo odnosno suvlasništvo prodavatelja te da ne postoje upisana ograničenja u raspolaganju pravom vlasništva, hipoteke, zabilježbe, tereti ili neriješene plombe (neriješeni prijedlozi za upis). Tek ako ova provjera pokaže da je sve u redu može se pristupiti daljnjem postupku sastavljanja kupoprodajnog ugovora.

2. Opis nekretnine

U kupoprodajnom ugovoru ili predugovoru nekretnina mora biti navedena upravo onako kako je upisana i opisana u zemljišnoj knjizi. To znači da se mora doslovno navesti opis iz posjedovnog lista (list A). Nekretnina se obično sastoji od više zemljišnoknjižnih čestica koje su sve upisane u jednom zemljišnoknjižnom ulošku i u pravnom prometu se to smatra jednom nekretninom. Kod opisivanja nekretnine moraju biti točno pobrojane sve čestice uz opis kako je to navedeno u posjedovnom listu.

3. Navođenje suvlasničkih omjera i ugovorna formulacija

Često smo imali prilike vidjeti i u tekstovima ugovora koje su sastavljali profesionalci da se, osobito u slučaju postojanja više suvlasnika (ujedno prodavatelja) pogrešno navodi formulacija što se ugovorom prenosi i pogrešno se navode ili se izostavljaju suvlasnički omjeri. 

4. Navođenje osobnih podataka ugovornih strana

Ponekad se osobni podaci upisanih vlasnika ili suvlasnika ne podudaraju s osobnim podacima tih osoba iz važećih osobnih dokumenata, a to može biti još jedan razlog za nepotrebne komplikacije.

5. Punomoć za sklapanje kupoprodajnog ugovora

Ponekad se u praksi javlja situacija da vlasnik ili netko od više suvlasnika izda punomoć trećoj osobi (često nekom bliskom članu obitelji od povjerenja) da kao opunomoćenik u njegovo ime sklopi ugovor o kupoprodaji nekretnine. Jednako tako i kupac ponekad iz raznih razloga praktičnosti izdaje punomoć za sklapanje ugovora trećoj osobi. Međutim, nisu rijetke situacije u kojima se iz želje za pojednostavljenjem procesa kupoprodaje cijela stvar znatno zakomplicira jer je punomoć loše sastavljena ili nisu ispunjene sve pretpostavke. Tako su česte greške vezane uz činjenicu da i u punomoći, jednako kao u samom kupoprodajnom ugovoru, nekretnina mora biti precizno opisana, ovlaštenje mora biti jasno navedeno, punomoć mora biti u pisanom obliku i potpis opunomoćitelja mora biti ovjeren od strane javnog bilježnika.

6. Odredbe u vezi kapare

Kapara je regulirana odredbama Zakona o obveznim odnosima i predstavlja sredstvo pojačanja ugovora. To je novčana svota ili neka druga zamjenjiva stvar koju u trenutku sklapanja ugovora jedna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen i kao sigurnost da će se ugovor ispuniti. Tek kad je kapara dana, ugovor se smatra sklopljenim i stoga se radi o realnoj i akcesornoj odredbi ugovora. U slučaju ispunjenja ugovora kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje ugovora. Važno je napomenuti da kapara sama po sebi ne daje pravo ugovornoj strani da odustane od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare. Spomenutim Zakonom regulirane su i posljedice neispunjenja ugovora, pa tako ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je dala kaparu druga strana može po svom izboru zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom. Ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je primila kaparu druga strana može po svom izboru zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare. Važno je primijetiti da se radi o alternativnim mogućnostima (ili-ili), a ne kumulativnim. Drugačije je ako je kapara ugovorena kao odustatnina i u tom slučaju svaka strana može odustati od ugovora. U tom slučaju ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi ju, a ako odustane strana koja je primila kaparu, vraća je u dvostrukom iznosu. U vezi ugovaranja kapare u praksi se često griješi ugovaranjem previsokog iznosa kapare te se u tom slučaju može doći do komplikacija jer je na zahtjev zainteresirane strane (kupca ili prodavatelja) sud ovlašten smanjiti pretjerano veliku kaparu. Osim toga, tada dolazi do poteškoća i u smislu da se plaćeni iznos na ime kapare ne smatra kaparom nego plaćanjem dijela kupoprodajne cijene, u kojem su slučaju drugačije posljedice neispunjenja ugovora.

7. Precizna formulacija obveze vezano za rokove i način plaćanja kupoprodajne cijene

Odredbe o isplati kupoprodajne cijene, kao jednog od bitnih elemenata ugovora o kupoprodaji nekretnine, moraju također biti precizirane radi izbjegavanja bilo kakvih nejasnoća i mogućih sporova. Osobito se to odnosi na situaciju kada kupac nekretninu kupuje kreditom banke te je potrebno ukalkulirati i vrijeme koje je potrebno banci za odobrenje kredita kupcu kao i moguću situaciju u kojoj će možda kupcu biti odbijen zahtjev za kredit. Najvjerojatnije će u ovoj situaciji biti potrebno sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine. Također će u pravilu biti potrebno uknjižiti hipoteku u korist banke kupca radi osiguranja povrata kredita utrošenog za kupnju nekretnine.

8. Odredbe o obvezi brisanja postojećeg založnog prava (hipoteke) ili drugih tereta

Često prodavatelji prodaju nekretninu kako bi podmirili postojeće kreditne obveze, a poneka je to i glavni motiv kupoprodaje. Ukoliko na nekretnini koju želite kupiti postoji uknjiženo založno pravo (hipoteka) ili drugi teret, u kupoprodajnom ugovoru treba precizno navesti na koji način i u kojem roku (trenutku) se navedeni teret mora izbrisati i tko u tom procesu ima koju obvezu.

9. Ostale odredbe kupoprodajnog ugovora

Važno je dobro i precizno ugovoriti i ostale detalje vezano za kupoprodaju nekretnine, npr. trenutak predaje u posjed, obveze podmirenja dužnih režijskih troškova, pričuve, da li kupac stječe i određene pokretnine (sa ili bez posebne naknade). Porez na promet nekretnina zakonski je obveza kupca, međutim ugovorom se može odrediti da navedeni trošak plaća prodavatelj, bilo efektivno bilo smanjenjem kupoprodajne cijene. Međutim, u odnosu prema poreznoj upravi u obvezi je uvijek kupac.

Državljani ili pravne osobe država članica Europske unije, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn ili Kraljevine Norveške mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina u Hrvatskoj pod jednakim uvjetima kao hrvatski državljani ili pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj.

Državljani ili pravne osobe trećih zemalja mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina u Hrvatskoj samo uz prethodnu suglasnost za stjecanje prava vlasništva koju, ukoliko postoji reciprocitet između Republike Hrvatske i te države, daje Ministarstvo pravosuđa i uprave Republike Hrvatske.

Detaljnije o stjecanju prava vlasništva nekretnina za strane državljane i pravne osobe možete saznati u našem drugom stručnom članku u rubrici OBJAVE – Kupnja nekretnine u Hrvatskoj – Vodič za strane državljane i pravne osobe.

Oporezivanje prometa nekretnina reguliran je Zakonom o porezu na promet nekretnina i Zakonom o porezu na dodanu vrijednost.

U određenim slučajevima promet nekretnina (promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj) bit će oporeziv porezom na promet nekretnina po poreznoj stopi od 3 % na poreznu osnovicu, a u određenim slučajevima postojat će obveza plaćanja poreza na dodanu vrijednost (PDV-a) po poreznoj stopi koja iznosi 25 %.

Prema odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluke suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.

Nekretnine su zemljišta i građevine.

Tržišna vrijednost nekretnine je cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine. 

Osnovno načelo oporezivanja je da:

• porez na promet nekretnina (3 %) se plaća kada se radi o prometu nekretnina između fizičkih osoba koje nisu obveznici poreza na dodanu vrijednost (PDV)
• porez na dodanu vrijednost (25 %) obvezan je kupcu obračunati isporučitelj nekretnine koji je obveznik PDV-a, i to prilikom prodaje nove nekretnine (još nekorištene, na zalihi, rohbau, korištena do 2 godine), prodaje rekonstruirane građevine te prodaje građevinskog zemljišta; pri tome nije bitno da li je kupac fizička ili pravna osoba i da li je kupac obveznik PDV-a

Nova nekretnina je svaka nekretnina koja nije korištena ili je korištena do 2 godine i nema dokaza da je bila u upotrebi više od 2 godine.

Rekonstruirana građevina je ona čiji troškovi rekonstrukcije u prethodne 2 godine prije isporuke iznose više od 50 % prodajne cijene.

Zemljište se smatra građevinskim ako je za njega izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje (građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i sl.), bez obzira da li je gradnja započela ili je građevinska dozvola istekla. Za kvalifikaciju zemljišta kao građevinskog nije dovoljna sama činjenica da se zemljište nalazi unutar građevinske zone prema prostorno-planskoj dokumentaciji.

U slučaju kada su isporučitelj (prodavatelj) i stjecatelj (kupac) oboje obveznici poreza na dodanu vrijednost (PDV-a), a radi se o isporuci nekretnine koja je korištena više od 2 godine ili rekonstruiranoj građevini korištenoj više od 2 godine ili zemljištu koje nije građevinsko tada isporučitelja (prodavatelja) postoji mogućnost izbora:

• isporučitelj može koristiti oslobođenje od oporezivanja po članku 40. st. 1. t. j) Zakona o PDV-u te će se tada transakcija oporezivati porezom na promet nekretnina ili
• isporučitelj može primijeniti tuzemni prijenos porezne obveze (članak 75. st. 3. točka c) Zakona o PDV-u) – time stjecatelj izbjegava efektivno plaćanje poreza na dodanu vrijednost i obveza se prebija s istodobnim korištenjem prava na odbitak pretporeza.

Tuzemni prijenos porezne obveze je povoljan jer stjecatelj ne mora efektivno platiti porez na dodanu vrijednost, međutim tuzemni prijenos porezne obveze može se primijeniti samo kod transakcija u kojima je kupac nekretnine porezni obveznik koji može u cijelosti odbiti pretporez; u protivnom dolazi do oporezivanja porezom na promet nekretnina.

Ako je pri kupnji nekretnine korišten pretporez (plaćen porez na dodanu vrijednost ili je korišten tuzemni prijenos porezne obveze), a nekretnina se dalje prodaje prije isteka 10 godina od nabave (pri čemu će se plaćati porez na promet nekretnina), obveznik prodavatelj bit će dužan ispraviti korišteni pretporez, tj. vratiti državnom proračunu dio korištenog pretporeza razmjerno razdoblju koje nedostaje do navršenih 10 godina korištenja.

Iz svega navedenog može se zaključiti kako je kupoprodaja nekretnine prevrijedan pravni posao da biste koristili razne „šprance“ s interneta ili se sami upuštali u pisanje ugovora. Potrebno je dobro poznavanje različitih pravnih područja i specifičnosti te je najrazboritija odluka povjeriti cijeli proces kupoprodaje, uključujući i sastavljanje predugovora i/ili ugovora o kupoprodaji, odvjetniku koji će znati zaštititi Vaša prava i interese na najbolji mogući način.

Sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, cijena sastavljanja kupoprodajnog ugovora ili predugovora za nekretninu ovisi o vrijednosti same nekretnine kao predmetu ugovora, tj. o kupoprodajnoj cijeni. Naša velika baza vlastitih predložaka ugovora i predugovora o kupoprodaji nekretnine koje smo sami sastavljali kao i golemo iskustvo u transakcijama kupoprodaje različitih nekretnina s različitim specifičnostima konkretnog slučaja, omogućuje da Vam primjenom odredbi o dopuštenom snižavanju cijene po Tarifi, ovisno o složenosti i zahtjevnosti Vašeg slučaja, ponudimo najpovoljniju cijenu sastava predugovora i/ili ugovora o kupoprodaji nekretnine. Kao orijentacija može Vam poslužiti okvirna cijena za sastav predugovora i/ili ugovora u visini od okvirno u pravilu 0,5 % od kupoprodajne cijene. Naravno, cijena je podložna korekciji i prilagođavanju ovisno o Vašim konkretnim potrebama i okolnostima slučaja kao i vrijednosti nekretnine (postotno će cijena ugovora biti viša za nekretnine male vrijednosti nego za one vrijedne nekoliko stotina tisuća ili milijuna eura).